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Pressemitteilung Nr. 23

Wohnungsbau an den richtigen Orten?

Wohnungsbauanalyse des Regionalverbands

Karlsruhe. Laut einer kürzlich in den Medien zitierten Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW Köln*) würden in Deutschland Wohnungen häufig an den falschen Orten gebaut. Konkret entstünden in den Groß- und Mittelstädten zu wenige, in den ländlicheren Räumen zu viele Wohnungen. „Dies trifft bei uns nur bedingt zu“, entgegnet Verbandsdirektor Gerd Hager und belegt dies mit Zahlen.

Für die Region Mittlerer Oberrhein sehen die Regionalplaner beim Wohnungsbau die Gegensätze zwischen Stadt und Land, anders als die IW-Studie, nicht so ausgeprägt. „Unsere Region ist insgesamt aufgrund ihrer Attraktivität von Zuzug gekennzeichnet. Daher entstehen selbst in kleineren Umlandgemeinden bedarfsgerechte Wohnangebote“, kommentiert Gerd Hager die Entwicklungen. Dort seien die Ausbauaktivitäten auskömmlich, aber nicht weit über Bedarf, wie laut IW-Studie in anderen Gegenden von Deutschland.

Der Wohnungsbau in der gesamten Region zwischen Waghäusel und Bühl befindet sich im Aufwind. Nach den Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sind in der Region Mittlerer Oberrhein allein im letzten Jahr über 3.200 zusätzliche Wohnungen entstanden (Anlage 1). Dies ist ein neuer Höchststand seit dem Jahr 2000.

Allerdings zeige die neue landesamtliche Bevölkerungsvorausrechnung, dass vorrangig Karlsruhe und die Mittelzentren in den nächsten Jahren weiter Schwerpunkte des Bevölkerungswachstums sein sollen. Dort muss auch der Schwerpunkt des Wohnungsbauzuwachses liegen. „Generelle Appelle für eine Intensivierung des Wohnungsbaus berücksichtigen nicht ausreichend die Standortfrage. Wir brauchen mehr Wohnraum, aber am richtigen Platz, dort wo die Nachfrage am größten ist“, so der Verwaltungschef.

Im ersten Ring um Karlsruhe (Anlage 2) leben rund 150.000 Menschen, etwa halb so viele Einwohner wie im Oberzentrum. Im Zeitraum 2011 bis 2018 wurden dort ca. 3.000 neue Wohnungen fertiggestellt. „Im Ring um Karlsruhe sehen wir weiteres Potenzial für urbane Wohnquartiere“, blickt Hager voraus. Sie können die starke Nachfrage aus dem Oberzentrum mit abdecken. Die entsprechenden Reserven sind im Regionalplan und in den Flächennutzungsplänen vorhanden. Diese Standorte sind in der Regel bereits gut an den öffentlichen Schienennahverkehr angebunden. Alle Gemeinden treiben weitere Projekte der Innenentwicklung voran. Notwendig sei ein Diskurs mit der Bevölkerung, um die Akzeptanz sicherzustellen, Stichwort Lachwald in Stutensee.

Der Karlsruher Planungsverband hat für den Zeitraum 2011 bis 2018 die Bevölkerungsentwicklung mit den Baufertigstellungen in verschiedenen Teilräumen der Region Mittlerer Oberrhein verglichen. Es habe sich gezeigt, dass Karlsruhe in der sieben-Jahres-Phase um rund 21.000 Personen wuchs und dort im gleichen Zeitraum rund 5.300 neue Wohnungen hinzukamen. Rechnerisch ergibt sich, bei einem Durchschnittswert von 2,1 Personen je Wohnung, eine Bedarfsabdeckung von rund 52 Prozent. Einen ähnlichen Wert hat auch die Studie vom IW Köln für den Zeitraum 2016 bis 2020 festgestellt. Sie kommt auf 48 Prozent.

„Die andere Hälfte findet in Bestandswohnungen ihr zu Hause“, resümiert Hager. Der Baubestand hat sich durchaus als aufnahmefähig erwiesen. In den Zentralen Orten ist er ein entscheidender Faktor für die Wohnraumversorgung. Deshalb steigt dort die Belegungsdichte (Einwohner pro Wohnung) und gleichzeitig geht die Wohnfläche pro Kopf zurück (Anlage 3). „Dort wo hoher Druck auf den Wohnungsmarkt besteht, rücken die Menschen enger zusammen.“ In abgeschwächter Form ist dieser Trend auch in Mittelzentren wie Bruchsal und Rastatt festzustellen. Jedoch werden dort im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung fast ausgeglichene Quoten bei den Baufertigstellungen erreicht, die über 90 Prozent der rechnerischen sich ergebenen Nachfrage abdecken (Anlage 4, Anlage 5).

Neben den Standorten spielt die Wohnform eine Rolle. Dort hat sich das Angebot der Nachfrage entsprechend bereits vom Einfamilienhaus hin zur Geschosswohnung bewegt. So konnten bei den Baufertigstellungen die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) ihren Anteil im Zeitraum 2016 bis 2018 auf fast zwei Drittel steigern. In der Phase von 2011 bis 2015 war es etwa die Hälfte (Anlage 6). Noch ein Drittel der neuen Wohnungen in der Region entsteht in Ein- bis Zweifamilienhäusern. „Wir sehen, dass selbst in kleineren Umlandgemeinden die Nachfrage an Geschosswohnungen steigt. Die Gemeinden berücksichtigen dies zunehmend in ihren Bebauungsplänen. Das Angebot entspricht dem Bedarf, dem Lebensstil und dem Lebensgefühl der Neubürger“, so Hager. Darüber hinaus leisten wir einen Beitrag zum Flächensparen.

„Den interkommunalen Dialog in unserer Region zur Entwicklung weiterer attraktiver Wohnstandorte werden wir fortsetzen“, ist der Verbandsdirektor überzeugt. „Wir erwarten auf mittlere Sicht weiter steigende Einwohnerzahlen.“ So hat der Regionalverband zusammen mit dem Amt für Stadtentwicklung der Stadt Karlsruhe im Jahr 2018 eine Studie zur Wohnraumzufriedenheit veröffentlicht. Über deren Ergebnisse haben sich beide mit den Kommunen und der Wohnungswirtschaft ausgetauscht. Nunmehr ist eine Studie zu beispielhaften Wohnquartieren und eine Folgeveranstaltung vorgesehen.

*Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW Report 28/2019 „Ist der Wohnungsbau auf dem richtigen Weg? Aktuelle Ergebnisse des IW-Wohnungsbedarfsmodells“

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